신생아특례 구입자금 대출 조건, 금리, 신청 완벽정리 (2024년)

이제는 자녀 2명이 있는 가구도 다자녀가구 시대가 왔습니다. 초고령화 문제와 함께 저출산 문제는 국가소멸까지 이야기가 나올 정도로 심각한 상황입니다.  또한 경기침체와 물가상승, 취업난, 결혼자금의 부족 그리고 결혼에 대한 인식변화 등 다양한 이유로 결혼을 미루기도 합니다.  결혼을 하더라도 높은 금리와 부동산 가격으로 주택구입이나 전세로 들어가기 힘든 분들이 많습니다. 

국토교통부는 저출산 극복을 위한 주거안전방안에 따라  신생아특례대출을 시행하며 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구에 대하여, 부부합산 연소득 1.3억 원 이하 및 일정금액 이하의 순자산 보유액 요건 등을 갖추면 최저 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 주택 구입자금 대출을 지원받을 수 있는 신생아 특례 주택 구입 및 전세 자금 대출을  2024년부터 시행합니다.

 

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아파트, 주택 구입이 아닌 전세자금 대출이 필요하신 분들은 아래 글을 참고하시면 되겠습니다.

신생아특례 전세자금 대출 요건, 금리 총정리 (2024년)

 

신혼부부 수, 신혼부부 주택소유 수 그리고 출생아 수를 연도별 추이를 보기 위해 그래프로 만들어 봤습니다. 

신혼부부와 출생수 관계

해가 지날수록 결혼도 안하고 결혼해도 집을 소유하는 비율도 줄어들고 출산마저 심각하게 줄어들고 있습니다. 최근 기사에  여성 1명이 평생에 출산할 것으로 예상되는 합계평균 출산율이 0.78명으로 OECD 회원국 중 꼴찌를 기록했습니다. 출생수도 급격하게 낮아지고 초고령화 사회로 진입한다면 국가 경쟁력에 큰 타격을 입을 것 같습니다.

합계출산율

그렇다고 억지로 결혼하고 출산할 수 없겠지요? 모든 것이 상황과 환경이 갖춰지면서 자연스럽게 흘러가야 합니다. 그런 점에서 이번 주택구입 및 전세자금 대출 방안만으로 이 문제를 근본적으로 해결할 수 없을 것 같다는 생각이 들면서도 다른 정책들과 맞물려서 출산율을 높이는데 조금이라도 도움이 될 것을 판단됩니다. 아무튼 정부의 예산 편성 시 저출산과 고령화 그리고 사회적 취약계층에 대한 적극적이고 다양한 지원책이 필요하다고 생각합니다. 

지금부터 국토교통부에서 대출 지원하는 '신생아특례 주택 구입 자금 대출'과 '신생아특례 전세자금 대출'에 대해 각각 알아보겠습니다.    

 

신생아특례 구입자금 

 

 

1)  신생아 특례 구입자금 대출 요약

 

항목	내용
지원기관	국토교통부
지원근거	2024년도 주택도시기금 운용계획
사업명	신생아 특례 구입자금 대출
시행일	2024년 1월 29일 부터
지원대상	대출신청일 기준 2년내 출산한 무주택 세대주(신규대출) 또는 1주택자 (대환대출) (등기기간 미확정), 부부합산 연소득 1.3억원 이하 이면서 순자산 4.69억원 이하 (두 조건 동시 충족)
대상주택	주택가액 9억원 이하 and 전용면적 85㎡ 이하 (읍·면 100㎡) (두 조건 동시 충족)
대출금리	특례금리 적용(5년간) 이후 금리 변경
대출한도	최대 5억원(LTV 일반70%, 생애최초80%) (DTI 60%) (LTV, DTI 두 조건 동시 충족) 만기 10년ㆍ15년ㆍ20년ㆍ30년(1년 거치 또는 무거치)
신청처	우리, 국민, 농협, 신한, 하나은행, 기금e든든 https://enhuf.molit.go.kr
상담전화	국토교통부 민원실 전화번호 1599-0001

 

2) 지원대상

① 대출신청일 기준 2년이내 출산*한 무주택 세대주(신규대출) 또는 1 주택자 (대환대출)

② 부부합산 연소득 1.3억원 이하 이면서 순자산 4.69억원** 이하 (두 조건 동시 충족해야 함)

대출신청일기준 2년 이내 출산 기준 
* ㉮ 2023년 1월 1일 출생아부터 적용, ㉯ 입양아 포함(2살 이하, 단 ‘23.1.1일 출생아부터 적용), ㉰ 혼인신고 없이 출산한 부부도 대출 가능, ㉱ 임신 중인 태아 미포함

순자산 4.69억 원 기준
** 소득 4 분위 가구의 순자산 보유액(출처 : ‘23년 가계금융복지조사

자산이란 가구의 부(wealth)를 파악할 수 있는 척도로 금융자산과 실물자산 금액의 총합입니다.  금융자산으로는 현금 및 저축, 펀드, 주식, 전월세 보증금 등이 있으며 실물자산으로는 부동산, 자동차 등이 있습니다. 자산에는 부채도 포함됩니다.

순자산이란 부채가 포함되지 않은 순수한 자산을 말합니다. (순자산 = 자산 - 부채)

주택도시기금에서 자산 심사 시 정하고 있는 자산, 부채 기준입니다. 어떤 항목들을 심사시 반영하는지 참고만 하시기 바랍니다.

자산 및 부채 항목			산정기준
자산	부동산	토지, 건축물	(지방세법) 시가표준액
	일반자산	임차보증금	임대차계약서상 보증금 및 전세금
		선박, 항공기	(지방세법) 시가표준액 × 보정계수(3.5)
		임목재산	(지방세법) 시가표준액
		각종 회원권	(지방세법) 시가표준액
		분양권	대출접수일 현재까지 납입한 금액
		조합입주권	관리처분계획에 따른 가격에 청산금 또는 추가부담금을 가감한 금액
		어업권, 광업권	(지방세법) 시가표준액
	자동차		(지방세법) 시가표준액
	금융자산	요구불예금	조회기준일로부터 과거 3개월 간 평균 잔액
		저축성예금	조회기준일 계좌 잔액 또는 총 불입액
		주식, 수익증권, 출자금, 출자지분, 부동산(연금) 신탁 등	조회기준일 최종시세금액 등으로 평가된 금액
		채권, 어음, 수표, 채무증서, 신주인수권증서, 양도성예금증서 등	조회기준일 액면금액
		예수금 등	조회기준일 계좌 잔액
		개인종합자산관리계좌 등	조회기준일 계좌 잔액 또는 총 납입액
		연금저축, 퇴직연금 등	조회기준일 당시 연금지급 개시 전 잔액
		연금보험, 보험증권 등	조회기준일 당시 (연금개시 전) 해약시 환급금
부채	금융부채	금융기관 대출금	조회기준일 기준 대출 잔액 (한도대출(마이너스통장), 금융기관외 금전거래 등 제외)
		신용카드연체금, 미결제금	조회기준일 기준 미결제금액이 3개월 이상 존재하고 50만원 이상인 건의 원금(연체금 포함)
		공공기관.공제회 대출금 등	대출접수일 해당기관 발급 증명서상 대출잔액
	일반부채	상가 및 오피스텔임대보증금 등	임대차계약서상 임대보증금
		전세피해금액 (전세피해 임차인 버팀목전세자금 대출(대환 포함)을 신청한 경우에 한하여 적용)	전세피해금액(아래의 ① ~ ③중 해당하는 유형) ① 전세피해주택에 임차권등기명령을 한 자가 임차권등기명령을 설정한 금액 ② 전세피해주택의 경·공매가 종료된 자로 경·공매 종료 후 임차보증금에서 배당금을 제외한 임차보증금 미수령액 ③ HUG 전세피해지원센터 전세피해확인서를 발급받은 자로 전세피해확인서 내 피해금액 ※ 전세피해금액의 전부 또는 일부가 반영될 수 있으므로 확인 필요

 

3) 대상주택

 

구입하고자 하는 주택의 주택가액 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하(읍ㆍ면 100㎡)로 아파트와 주택 구입 모두 해당됩니다. 

주택가액을 찾는 방법은 아래 나열한 4가지 방법으로 순차적으로 확인하면 됩니다. 구입하고자 하는 주택이 아래 ① KB국민은행 부동산 시세에서 조회되어 일반평균가가 나온다면  ①에서 나온 주택가액을 사용하면 되고, ①에서 찾아도 없으면 ②→③ → ④순으로 찾아보면 됩니다.

① 가격정보를 이용한 평가방법

- 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한가와 상한가를 산술평균한 값 또는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 적용

kB시세 조회

 - 필로티 여부와 관계없이 등기사항전부증명서(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 아파트 외의 주택은 하한가 적용

 - 다만, 매매가액*(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주

 * 매매계약서를 징구하여 확인하되, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우 등기사항전부증명서상 거래금액 준용

② 공시가격을 이용한 평가방법

가격정보를 이용한 평가방법에서 원하는 물건의 정보가 나오지 않을 경우 국토교통부 홈페이지 상단 메뉴 중 공시가격을 확인하여 주택가액으로 반영하면 됩니다.

· 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격

· 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시에 대출한도가 부족하면 공시가격이 없는 것으로 보고 기금 부담으로 감정평가 실시 가능

 

국토교통부 공시지가 조회

 

부동산 공시지가 알리미

 

③ 분양가격을 이용한 평가방법

 - 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가·공시한 가격

 - 가격정보가 없고, 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시에는 분양가격(발코니 확장비용 포함)을 담보주택 평가액으로 적용

 - 다만, 할인분양 등으로 분양가격과 실제 계약금액이 상이한 경우 이 중 낮은 금액을 분양가격으로 적용

 * 담보주택 평가액으로 분양가격을 적용하는 신규입주아파트 요건 
1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
2) 대출접수일 또는 대출승인일이 (임시) 사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일) 이후 6개월 이내

 

④ 감정평가액을 이용한 평가방법

 - 주택도시보증공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서상의 감정평가액
   ※ 감정평가서 발급일이 대출접수일로부터 6개월 이내

 - 아파트에 한하여 공동주택가격자문서 담보가액을 감정평가액으로 적용 가능

 - 가격정보 또는 분양가격을 적용할 수 있음에도 불구하고 채무자가 감정평가수수료를 부담하고 감정평가액 적용을 요청하는 경우

  · 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한하여 감정평가 가능
  · 평가한 결과 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용 가능(가격정보가 크면 가격정보 적용)

 ※ 다만, 가격정보 또는 분양가격이 대상주택가격 기준을 초과하면 감정평가액 적용 불가

 

4) 대출한도

 

대출한도는 최대 5억 원(LTV 70%(일반), LTV 80%(생애최초)와 DTI 60%)이며 만기 10년, 15년, 20년, 30년 중에 선택가능하면 대출실행 시 1년 거치 또는 무거치로 바로 진행해도 됩니다. 

LTV (주택담보인정비율, Loan to Value Ratio)는 주택가격 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타낸 비율을 말합니다. 아파트 가격이 1억 원일 때 이 아파트를 구입하기 위해 LTV 70% 적용 시 7,000만 원 대출이 가능하며, 생애최초일 경우 8,000만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.

LTV (%) = (대출금액 ÷ 담보가치) × 100

생애최초란 본인의 명의로 주택을 한 번도 구입하지 않은 사람으로 구성된 세대를 말합니다.

DTI (Debt To Income) 소득기준 대비 연간 부채상환 능력을 보는 비율로 예를 들어 DTI 60% 라고 한다면, 연간소득이 6,000만 원 일 경우 3,600만 원을 인정받을 수 있습니다.  30년 분할 상환이 10년보다 연간 상환해야 하는 금액이 낮아져 DTI가 낮아지고 대출한도는 높아지는 효과를 가져옵니다. DTI 지수는 낮을수록 부채를 상환할 능력이 높다고 인정됩니다.

DTI (%) = [(주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간이자 상환액) ÷ 연소득] × 100

신생아 특례 주택구입 자금 대출은 LTV와 DTI 두 가지 요건을 맞춰 진행됩니다.   

 

5) 대출금리

특례금리는 소득·만기에 따라 1.6~3.3%로 5년간 지원(1자녀 기준)됩니다

연소득	특례금리 (5년간)	특례 종료 후
8,500만원 이하	1.6~2.7%	2.15~3.25%
8,500만원 초과	2.7~3.3%	대출시점의 시중은행 월별금리 중 최저치 적용*

5년간 특례금리 종료 후, 연소득 8.58.5천만 원 이하는 기존 특례금리에서 0.55%p 가산*, 연소득 8.58.5천만 원 초과는 대출시점의 시중은행 월별금리 중 최저치 적용**

* 신혼부부 디딤돌 대출(최저 2.15%) 수준으로 가산(예 : 기존 1.6% → 가산 후 2.15%)
** 예금은행 가중평균금리(주택담보대출, 한국은행 고시), 가계대출금리(주택담보대출, 은행연합회 고시) 중 작은 값

2024년에 시행되는 신생아 특례 주택구입 자금 대출을 기존의 신혼부부 전용 구입자금과 비교해 보면 대출한도는 1억 증액되었으며, 대출금리가 조금 낮아졌습니다. 

주택기금e든든 신혼부부전용 구입자금

 

6) 우대금리

우대금리는 아래 ①②③ 중복 가능하며, 특례금리 (5년) 종료 후에도 적용 유지됩니다. 아래 ①과 ②은 신혼부부에게는 현실적으로 불가능할 것 같습니다. 2년 내 출산한 자녀가 있어야 신생아 특례 구입자금 대출이 가능한데 ①은 기존자녀까지 있어야 해서 두 자녀가 되는 것이고, ③까지 중복해서 우대금리를 받으려면 자녀가 3명이어야 합니다. 총 0.3% p를 받기 위해 이렇게 까지 하지 않을 것 같습니다.

①	②	③
기존 자녀*	추가 출산	청약가입	신규분양	전자계약매매
0.1%p(1명당)	0.2%p(1명당)	0.3~0.5%p**	0.1%p	0.1%p

 

기존자녀 * 대출신청일 기준, 출생 후 2년 초과
청약가입 ** 청약(종합) 저축통장 가입 5년 이상 0.3% p, 10년 이상 0.4% p, 15년 이상 0.5% p

 

7)  추가출산 혜택

 

아이 1명당, 금리 0.2% p 인하 및 특례기간 5년 연장*(단, 금리 하한선은 1.2%, 특례기간 상한은 총 15년)
(예) 1자녀1.6~3.3%(5년), 2자녀(쌍둥이 포함)1.4~3.1% (10년), 3자녀이상(3자녀 이상(삼둥이 포함)1.2~2.9%(15년)

 

8) 대환대출

1 주택 소유주가 신생아 특례 주택구입 자금 대출 시 구입자금 마련 용도의 기존 주택담보대출에 대해 대환이 가능하며 등기기간이 존재하나 미확정이지만 등기 적용기간은 평균적으로 3달이라고 생각하시면 되겠습니다.

 

9) 신생아 특례 구입 자금 대출 신청하는 곳

5개 은행과 주택도시기금e든든 누리집에서 2024년 1월 29일부터 신청가능합니다. 이미지를 클릭하시면 은행과 주택기금e든든으로 바로 들어가 보실 수 있습니다.

우리은행	국민은행	농협	신한은행	하나은행

주택도시기금e든든 바로가기

주택기금e든든

 

신생아 특례 구입 자금 대출에 대해 알아봤습니다
정부의 적극적인 출산 장려 정책이
우리 미래의 성장 원동력을 만드는 투자입니다!